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Immobili: arrivano le garananzie per chi compra sulla carta!

 

 
E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n. 38 del 14 febbraio 2019) il dlgs 12 gennaio 2019, n. 14 recante il “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155”, al fine di rafforzare il sistema di garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire.
 
Il provvedimento, recante modifiche ad alcuni articoli del dlgs 122/2005, prevede infatti maggiori garanzie in favore degli acquirenti di immobili “su carta”, ossia da costruire, in caso di fallimento dell’impresa.
 
La finalità dell’intervento normativo risiede nella necessità di stipulare il contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, in modo da garantire controlli maggiori sugli adempimenti di competenza del costruttore mediante l’obbligo:
 
– di stipulazione della fideiussione,
– di rilascio della polizza assicurativa indennitaria (per il cui inadempimento è prevista la nullità del contratto di acquisto dell’immobile)
 
In tal modo l’acquirente verrà tutelato da eventuali comportamenti scorretti o dimenticanze e verranno, inoltre, agevolati i controlli notarili.
 
Il provvedimento prevede, inoltre, la nullità del contratto nel caso in cui il costruttore non abbia ottemperato all’obbligo assicurativo.
 
Le nuove regole si applicheranno ai contratti relativi a immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, data di entrata in vigore degli articoli del provvedimento (artt. 385, 386, 387 e 388) a cui fanno riferimento le modifiche introdotte.
 
Le novità sulla tutela degli acquirenti
 
Queste, in sintesi, le novità sulla tutela degli acquirenti presenti negli articoli 385, 386, 387 e 388 del dlgs 14/2019, riportate in una nota dell’Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili):
 
– La fideiussione a garanzia degli acconti potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni. Ai soggetti abilitati sono stati eliminati gli intermediari finanziari
 
– La fideiussione (bancaria o assicurativa) potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale; in particolare ciò si verifica se il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito decreto ministeriale.
 
Il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente) avente ad oggetto un immobile da costruire dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò comporterà di conseguenza anche la necessità di procedere, oltre che alla consueta registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare.
 
– Nel contratto preliminare oltre all’indicazione degli estremi della fideiussione (obbligo già adesso previsto) dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria nelle more dell’adozione del decreto ministeriale il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti.
 
– Nell’atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale e si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria il contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti.
 
– Il mancato rilascio, allatto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita. La nullità può essere fatta però valere solo dall’acquirente (analogamente a quanto ora già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione).
 
– Con decreto del Ministro della Giustizia da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro dell’Economia e Finanze sarà definito un modello standard di fideiussione.
 
– Con decreto del Ministro dello sviluppo economico da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro della Giustizia e con il Ministero dell’Economia e Finanze saranno definiti il contenuto e le caratteristiche minime della polizza assicurativa e il relativo modello standard della stessa.
 
– Le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato (nel caso di scia) successivamente alla data di entrata in vigore del dlgs (ossia dal 16 marzo 2019).